Die Vermietung einer Ferienwohnung wird als gewerblich eingestuft, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Vollständige Einrichtung: Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts vollständig ausgestattet sein und sich in einer Ferienanlage befinden, die viele ähnliche Wohnungen umfasst.
- Professionelle Verwaltung und Werbung: Eine Feriendienstorganisation muss für die Werbung und Verwaltung der Wohnung verantwortlich sein.
- Bereitschaft zur Vermietung: Die Wohnung muss jederzeit vermietbar sein, mit ständig anwesendem Personal, das Mietverträge abschließt und für die Instandhaltung sorgt.
Diese Voraussetzungen müssen alle gleichzeitig erfüllt sein. Wenn dies nicht der Fall ist, wird die Vermietung in der Regel als private Vermögensverwaltung betrachtet.
Ein Gewerbebetrieb ist auch anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen, z. B. Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, Übernahme sozialer Betreuung, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt.
Auszüge aus der Rechtsprechung
- Wohnungen in Tourismusgebieten: Die Vermietung von Wohnungen in Tourismusgebieten allein, auch wenn sie ständig für wechselnde Mieter bereitgehalten werden und einige Standardleistungen bieten, gilt nicht automatisch als gewerblich.
- Umfangreiche Vermietung: Auch bei umfangreicher Vermietung bleibt es Vermögensverwaltung, es sei denn, besondere Umstände treten hinzu, wie ein häufiger Mieterwechsel oder erhebliche Sonderleistungen.
- Kurzfristige Vermietung: Ein häufiger Mieterwechsel deutet nur dann auf eine gewerbliche Tätigkeit hin, wenn die Mietverhältnisse auf kurzfristiges Wohnen ausgelegt sind und eine hotelähnliche Organisation erfordern.
Sonderleistungen
Zusatzleistungen wie Reinigung, Frühstück, Gepäcktransfer oder Telefonservice müssen erheblich sein, damit die Vermietung als gewerblich gilt. Diese Leistungen müssen bewusst von den Gästen gewählt werden, ein höheres Entgelt rechtfertigen und einen überdurchschnittlichen Einsatz des Vermieters erfordern. Wenn die Leistungen von der Vermietung trennbar sind, bleibt die Vermietungstätigkeit nicht gewerblich.
Gemeinsame Ferienanlagen
Wenn mehrere Wohnungen in einem Gebäude im Eigentum verschiedener Personen stehen und als Ferienwohnungen vermietet werden, wird nur dann eine Ferienanlage angenommen, wenn diese als Einheit nach außen auftritt und gemeinschaftlich organisiert wird. Ein hotelähnliches Angebot erfordert eine stets mögliche Vermietung ohne Voranmeldung und die ständige Anwesenheit von Personal zur Verwaltung der Mietverhältnisse und Instandhaltung der Wohnungen.