Wie muss ich meine Ferienwohnung versteuern?
Diese Frage stellen uns viele unserer Vermieter und Gastgeber. Falls auch Sie unsicher sind, ob Sie Einkommensteuer oder Gewerbesteuer zahlen müssen, haben wir hier eine umfassende Übersicht aller steuerrechtlich relevanten Aspekte für die Vermietung Ihrer Ferienwohnung zusammengestellt. So starten Sie optimal in die Vermietung und nutzen alle Vorteile des Steuergesetzes.
Einkommensteuer und Umsatzsteuer für die Vermietung von Ferienwohnungen
Einkommensteuer:
Laut Einkommensteuergesetz sind alle natürlichen Personen mit Wohnsitz in Deutschland einkommensteuerpflichtig. Die Einkommensteuer wird auf das gesamte Einkommen erhoben, das Sie pro Jahr erzielen, einschließlich der Mieteinnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen. Der Steuersatz beginnt bei 14% und kann bis zu 42% steigen. Einkünfte über 277.826 Euro pro Jahr bei ledigen und 555.652 Euro bei verheirateten (Stand Juni 2024) unterliegen einem Steuersatz von 45%.
Der Grundfreibetrag liegt bei 11.604 Euro (Stand Juni 2024). Einnahmen darunter sind steuerfrei. Wichtig ist, dass nur das zu versteuernde Einkommen, also nach Abzug bestimmter Kosten, berücksichtigt wird.
Steuerlicher Sonderfall: Vermietung als Liebhaberei
Damit Sie als Vermieter Ihre Kosten von den Einnahmen abziehen und somit Steuern sparen können, muss das Finanzamt erkennen, dass Sie eine Gewinnerzielungsabsicht haben. Wird diese Absicht nicht anerkannt, stuft das Finanzamt Ihre Vermietung als „Liebhaberei“ ein. Dies kann sowohl Vor- als auch Nachteile haben.
Wann liegt Liebhaberei vor?
- Wenn Sie selten zahlende Gäste haben.
- Wenn Sie die Ferienimmobilie häufig selbst nutzen.
Bei häufiger Eigennutzung wird die Ferienwohnung oft als Zweitwohnsitz betrachtet.
Nachteile der Liebhaberei:
- Keine Verrechnung von Verlusten: Sie können Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnen.
- Keine Absetzung von Kosten: Ausgaben wie Reparaturen, Instandhaltung oder Gartenpflege können nicht abgesetzt werden, da kein Zusammenhang mit einer Gewinnerzielungsabsicht anerkannt wird.
Vorteile der Liebhaberei:
- Keine Steuerpflicht auf Mieteinnahmen: Einnahmen aus der Vermietung müssen nicht versteuert werden, da keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.
- Geringere administrative Anforderungen: Weniger Aufwand bei der Steuererklärung, da keine umfangreichen Nachweise und Berechnungen notwendig sind.
- Flexible Nutzung: Häufigere Eigennutzung der Immobilie ist ohne steuerliche Nachteile möglich.
Wie können Sie die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen?
- Durch einen Businessplan und Belege, die zeigen, dass Sie Einnahmen erzielen möchten.
- Indem Sie beweisen, dass Kosten zur Steigerung der Attraktivität und Vermietung der Ferienwohnung dienen.
Eigennutzung und Vermietungszeitraum:
- Das Finanzamt vergleicht die Vermietungszeiten mit den Zeiten der Eigennutzung.
- Auch Leerstand kann als Vermietungszeitraum gelten, wenn Sie nachweisen können, dass eine Vermietung beabsichtigt war.
Zusammengefasst:
Um steuerliche Vorteile nutzen zu können, sollten Sie dem Finanzamt klar darlegen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung Gewinn erzielen wollen. Dies können Sie durch Nachweise und einen detaillierten Plan belegen. Wenn die Vermietung als Liebhaberei eingestuft wird, entfallen einige steuerliche Abzugsmöglichkeiten, dafür sind aber auch die Einnahmen steuerfrei und die Nutzung der Immobilie flexibler.
Umsatzsteuer:
Als Vermieter fällt Ihre Tätigkeit unter die kurzfristige Vermietung, die mit 7% Umsatzsteuer besteuert wird. Zusatzleistungen wie der Verleih von Fahrrädern oder Internetnutzung unterliegen dem regulären Satz von 19%.
Kleinunternehmerregelung:
Wenn Ihre Umsätze im Vorjahr maximal 22.000 Euro betrugen und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 Euro bleiben, können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen und sind von der Umsatzsteuerpflicht befreit. In diesem Fall dürfen Sie allerdings keine Vorsteuer abziehen.
Welche Kosten können Sie absetzen?
Sie können viele Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung stehen, steuerlich absetzen, darunter:
- Werbungskosten (z.B. für Inserate oder Websites)
- Verwaltungskosten
- Versicherungsbeiträge
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Finanzierungsaufwendungen (z.B. Zinsen)
- Müllgebühren und Reinigungskosten
- Nebenkosten (Heizung, Strom, Gas, Wasser)
- Gebäudeversicherung
- Steuerberatungskosten
- Grundsteuer
- Kontoführungsgebühren
Einmalige Kosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Umbau- und Handwerkerkosten sowie Möbel und Ausstattung können ebenfalls abgesetzt werden.
Gewerbesteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen
Ob Sie Gewerbesteuer zahlen müssen, hängt von Ihren Jahreseinnahmen und der Gewinnerzielungsabsicht ab. Ein Freibetrag von 24.500 Euro gilt für Einzelunternehmen und Personengesellschaften. Liegen Ihre Einnahmen darüber, wird der Gewinn mit einem Hebesatz besteuert, der von Gemeinde zu Gemeinde variiert.
FAQs zur Besteuerung von Ferienwohnungen
- Ist die Vermietung von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig? Ja, es sei denn, Sie fallen unter die Kleinunternehmerregelung.
- Wie hoch ist der Steuerfreibetrag bei Mieteinnahmen? Der Grundfreibetrag beträgt 11.604 Euro pro Jahr (Stand Juni 2024).
- Welche Kosten kann ich steuerlich absetzen? Nebenkosten, Reparaturen, Werbungskosten, Grundsteuer, Maklerkosten und Gebäudeversicherung sind absetzbar, wenn die Wohnung überwiegend vermietet wird.
- Wie hoch ist die Umsatzsteuer auf die Vermietung an Feriengäste? Sie beträgt 7% für die Vermietung und 19% für Zusatzleistungen.
- Was muss ich beachten, wenn ich eine Ferienwohnung vermiete? Informieren Sie sich über Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer, um keinen Vorteil zu verpassen und Ihre Gewinne zu maximieren.
Durch eine sorgfältige Planung und Dokumentation können Sie sicherstellen, dass Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen und Ihre Ferienwohnung optimal vermieten.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass wir weder Rechts- noch Steuerberatungen anbieten. Sollten Sie rechtliche oder steuerliche Fragen im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung haben, empfehlen wir Ihnen dringend, sich an einen qualifizierten Rechts- oder Steuerberater zu wenden.
Diese Fachleute können Sie umfassend und kompetent beraten, um sicherzustellen, dass Sie alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte Ihrer Vermietung korrekt behandeln. Unsere Informationen dienen lediglich zur allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar.
Vielen Dank für Ihr Verständnis.